Neues Pflegezentrum Dreilinden

Basis für den Betrieb den neuen Pflegezentrums bildet die Leistungsvereinbarung stationäre Lanzeitpflege zwischen der Einwohnergemeinde Risch und der Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel vom 17. März 2021.

Darin werden die Grundleistungen umschrieben, welche die Stiftung als Betreiberin zu erbringen hat (Art. 7 der Leistungsvereinbarung). Dazu gehören:

• aktuell 53 und ab 2026 voraussichtlich eine Bettenzahl von 73 Pflegebetten der allgemeinen Langzeitpflege (davon 8 Betten für die Gemeinde Meierskappel);
• ein Teil der Betten ist für eine geschützte Abteilung für an Demenz erkrankten Personen vorgesehen;
• mindestens 5 Betten müssen sozialverträgliche Taxen aufweisen, und
• die Pflege und Betreuung wird während 24 Stunden geleistet. Dabei sind die körperlichen, geistigen, sozialen und emotionalen Ressourcen der Bewohnerinnen und Bewohner zu unterstützen, zu erhalten und zu fördern.

Die Stiftung kann Zusatzleistungen und Spezialangebote anbieten, welche von der Gemeinde bewilligt werden müssen (Art. 8 der Leistungsvereinbarung). Als genehmigte Zusatzleistung gilt der bestehende Betrieb von 24 Alterswohnungen an der Waldeggstrasse 28, wobei die Stiftung hierfür Servicedienstleistungen erbringt.

Die nachstehenden Bilder zeigen das Projektteam des Zentrums Dreilinden im Workshop, in welchem das neue Betriebskonzept ausgearbeitet wurde. Dieses steht unter dem Motto "Alles aus einer Hand".

Das neue Betriebskonzept der Stiftung liegt vor. Es umschreibt im Einzelnen die vorgesehene Dienstleitungen und Angebote im Neuen Zentrum Dreilinden.

Am 7. Februar 2022 hat die Zentralschweizer BVG- und Stiftungsaufsicht die Änderung von Art. 2 der Stiftungsurkunde, Ziffer 2.1., genehmigt. Die Änderung schafft die Grundlage, dass die Stiftung neu als Mieterin des Neuen Pflegezentrums auftreten wird. Ausserdem wird die Rolle der Stiftung, im Rahmen ihrer Stützpunktfunktion als Dienstleistungszentrum zu handeln, gestärkt. Einen Download zu dieser Revision der Stiftungsurkunde finden Sie unten.

Grundlage des neuen Pflegezentrums bildet der am 6. September 2020 von der Gemeindeversammlung angenommene Bebauungsplan Buoaserstrasse. Dazu erfahren Sie mehr auf der entsprechenden Unterseite auf dieser Website.  Der Neubau wird nach den aktuellsten baulichen und betrieblichen Richtlinien für den Bau von Pflegezentren erstellt.

Machbarkeitsstudie und Baukostenschätzung 2019 für ein neues Pflegezentrum

Für den Bau eines neuen Pflegezentrums wurde im Zusammenhang mit der Ausarbeitung des Bebauungsplans Buonaserstrasse im Mai 2019 eine Machbarkeitsstudie erstellt. Diese Machbarkeitsstudie hatte drei Varianten zum Gegenstand: ein neues Pflegezentrum mit 73 Pflegebetten (Variante 1) und ein neues Pflegezentrum mit 56 (Variante 2) oder 52 Pflegeplätzen (Variante 3). Diese Machbarkeitsstudie beruhte auf einem Raumprogramm von 2016/2017, das bereits im Jahr 2016 für ein neues Pflegezentrum ausgearbeitet wurde. Aus der Machbarkeitsstudie folgte die Erkenntnis, dass ein neues Pflegezentrum mit allen räumlichen Anforderungen der heutigen Zeit auf dem Areal des Bebauungsplanes realisiert werden kann

Auf der Basis der Machbarkeitsstudie wurden die Baukosten für ein neues Pflegezentrum durch die Luzerner Büro für Bauökonomie AG berechnet. Die im Oktober 2019 erstattete Berechnung kam zum Schluss, dass inkl. Bauland mit einem Wert von rund CHF 4,1 Mio. ein neues Pflegezentrum für rund CHF 40 Mio. Totalkosten gebaut werden kann. Überdies kam der Bericht zum Schluss, dass im besten Fall bei einer gleichzeitigen Realisierung des neuen Pflegezentrums und des Neubaus Leben im Alter Kostensynergien bzw. Einsparungen von bis zu CHF 4,4 Mio. realisiert werden können.

Das Raumprogramm 2016/2017, die Machbarkeitsstudie 2019 sowie die Schätzung der Baukosten können Sie am Ende dieser Seite herunterladen.

Bauherrschaft und Bestellerin des neues Pflegezentrums

Bauherrin des neuen Pflegezentrums ist die Gemeinde Risch Immobilien AG. Der Bau wird auf Bestellung der Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel realisiert. Für die bauliche Realisierung gilt ein auf dem Planungsstand 2021 festgelegtes Kostendach von CHF 40 Mio. 

Trotz dieser klaren Rollenteilung wird das Projekt gemeinsam realisiert, wobei die einzelnen Planungsschritte wie in einem Kreislauf immer wieder miteinander abgestimmt werden.

Über alle (Zwischen-)Schritte werden auch die zuständigen Vertreter der Einwohnergemeinde Risch und der Bürgergemeinde Risch regelmässig orientiert.

Vorprojekt für das Neue Pflegezentrum Dreilinden

Im ersten Quartal 2021 wurde als Grundlage für das Vorprojekt schematische Grundrisse für jedes Stockwerk ausgearbeitet. Die am 16. Juni 2021 aktualisierten Nutzungsschemen für die Umgebung und die einzelnen Stockwerke des Pflegezentrums können Sie nachfolgend herunterladen.

Die nachstehenden neuen Visualisierungen (Stand 17. Juni 2021) geben einen anschaulichen ersten Eindruck über die Gestaltung und die Aussenräume des neuen Pflegezentrums.

Seit Anfang März 2022 liegt das Vorprojekt für das Neue Pflegezentrum vor. Sie können dieses über einen unten angefügten Link herunterladen. Das Vorprojekt zeigt den Planungsstand von Anfang März 2022 und ist von der Bauherrschaft noch nicht genehmigt. Es wird im Verlauf des März und April 2022 überprüft und anschliessend für die weitere Bearbeitung als definitives Bauprojekt erst noch freigegeben.

Die aktuelle Zeitplanung für das gesamte Projekt (gemeinsamer Bau neues Pflegezentrum und Neubau Leben im Alter) sieht vor, dass die beiden Bauten Ende 2025 bzw. Anfang 2026 ihren Bewohnerinnen und Bewohnern übergeben werden können. Dieser Zeitplan ist mit der Stiftung abgestimmt.

Visualisierungen

Bildlegende (von links nach rechts, konkrete Bepflanzung, Bodenbeläge, Möblierung und Sicherheitseinrichtungen geschützter Dachgarten erst indikativ):

(1) Blick von West nach Ost: Neubau Leben im Alter / neues Pflegezentrum mit Dachgarten (Update) (2) Blick von Ost nach West: neues Pflegezentrum mit Dachgarten / Neubau Leben im Alter (Update) (3) Visualisierung geschützter Dachgarten (Variante; Update) (4) Blick Schulweg Richtung Schulareal Waldegg: Haupteingang Pflegezentrum rechts / bestehendes Dreilinden links (4) Blick vom Aussenraum Innenhof mit Pflegezentrum (links) und Neubau Leben im Alter (rechts) Richtung Musikschule.

(5) Muster-Visualisierung offene Sitzecke auf einer Pflegeabteilung (6) Blick vom Innenhof Richtung Musikschule (7) Innenhof mit Neubau Leben im Alter (rechts) und Pflegezentrum (links) (8) Mögliche Nutzung des EG/Restaurants im besehenden Alterszentrums Dreilinden als Treffpunkt für studentisches Wohnen (9) Visualisierung künftige Nutzung eines Pflegezimmers im bestehenden Alterszentrum Dreilinden als studentisches Wohnen.

Ziel aller Projektparteien ist es, das neue Pflegezentrum und den Neubau Leben im Alter zusammen in einem Zug zu realisieren. Dieses Vorgehen hat aus Sicht der Projektparteien folgende Vorteile und Nutzen für die gesamte Bevölkerung von Risch:

• Es können zeitgleich ein modernes, auf die neusten pflegerischen und betrieblichen Erkenntnisse abgestimmtes neues Pflegezentrum und ein Neubau mit Alterswohnungen mit Servicedienstleistungen realisiert werden.
   
• Das neue Pflegezentrum hat Raum für 20 zusätzliche Pflegeplätze und trägt damit bereits heute dem Bevölkerungswachstum in der Gemeinde Rechnung. Ausserdem werden im Attikageschoss drei 3 1/3-Zimmer-Wohnungen für besondere Bedürfnisse realisiert.
   
• Aus dem neuen Pflegezentrum können in unmittelbarer Nachbarschaft Servicedienstleistungen wie Notfalldienst, Mahlzeitendienst und auch Pflegedienstleistungen in den Alterswohnungen erbracht werden. Bewohner der Alterswohnungen müssen damit nicht mehr zwingend ins Pflegezentrum umziehen.
   
• Die grössere Anzahl Pflegeplätze und ein modernes Pflegezentrum führt zu betrieblichen Synergien und damit zu Kosteneinsparungen bei der Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel. Auch muss die Stiftung während einer Übergangszeit von rund vier Jahren bis 2025 nur minimal in den Unterhalt des bestehenden Alterszentrums investieren.
   
• Die zentrale Lage des Neubaus Leben im Alter und des neuen Pflegezentrums und die darin der Öffentlichkeit zugänglichen Räume und der Umgebung schafft Begegnungsmöglichkeit für Jung und Alt.
   
• Es braucht nur eine einzige Baustelle, was zu tieferen Immissionen führt und im Ergebnis eine aufgeräumte städtebauliche Situation zwischen Dorfmattplatz und dem Schulareal Waldegg schafft.
   
• Mit der gleichzeitigen Realisierung können Synergien bei den Baukosten realisiert werden (im besten Fall rund CHF 4,4 Mio. Kosteneinsparungen gegenüber einem etappierten Vorgehen). Das aktuelle Tiefzinsumfeld führt zu tieferen Finanzierungskosten für die beiden Neubauten. Ob in fünf bis zehn Jahren immer noch eine so günstige Finanzierungssituation wie heute besteht, ist ungewiss.
   
• Tiefere Bau- und Finanzierungskosten wirken sich unmittelbar positiv auf die Mietzinskosten der Stiftung aus und kommen damit auch der Bewohnerinnen und Bewohnern in Form von weniger stark steigenden Pensionstaxen und günstigeren Wohnungsmieten zugute.
   
• Die Stiftung wird das neue Pflegezentrum von der Griag mieten und das bestehende Baurecht der Einwohnergemeinde Risch für das heutige Alterszentrum wird abgelöst. Damit wird die von der Gemeinde mit der Gründung der Griag verfolgte Strategie der Trennung von Betrieb (Stiftung) und Immobilien (Griag) konsequent umgesetzt. Das schafft auch bessere Transparenz mit Bezug auf die Betriebs- und die Immobilienkosten.

Baukosten

Die Baukosten für das Projekt Dreilinden bzw. das Neues Zentrum Dreilinden beruhen auf der Kostenschätzung des Büros für Bauökonomie AG, Luzern, vom 1. Oktober 2019. Inkl. eines Landanteils von rund CHF 4,1 Mio. belaufen sich die geschätzten Baukosten auf rund CHF 40 Mio.  Diese Kostenschätzung ist unten auf dieser Seite in den Downloads abrufbar.

Diese Kostenschätzung geht davon aus, dass die 1. Etappe (Neubau Leben im Alter) und die 2. Etappe (Neues Zentrum Dreilinden) gleichzeitig gebaut werden, womit Kostensynergien von bis CHF 4,4 Mio. realisiert werden können. Diese Einsparungen bei den Baukosten wären bei einer etappierten Einzelbauweise nicht zu realisieren.

Weitere Ausführungen zu den Baukosten und den Kostensynergien sind im Erläuternden Bericht Vorgehen Überbauung Buonaserstrasse vom 9. März 2021, S. 18 f., enthalten.

Die Bau- und Finanzierungskosten sind den Marktbedingungen ausgesetzt. Die aktuellen Preiskonditionen auf dem Bausektor sowie für Hypotheken werden aufmerksam verfolgt und in der weiteren Planung und Kalkulation mitberücksichtigt.

Mietmodell

Das heute von der Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel betriebene Alterszentrum Dreilinden beruht auf einem Baurecht, welches die Einwohnergemeinde Risch der Stiftung gewährt hatte.

Das Neue Zentrum Dreilinden wird nicht mehr im Baurecht erstellt. Vielmehr wird die Gemeinde Risch Immobilien AG das neue Pflegezentrum als Bauherrin und auf Bestellung der Stiftung erstellen und dieser langfristig (30 Jahre, mit Option für die Stiftung auf Verlängerung um jeweils 5 Jahre) mit einem im Grundbuch vorgemerkten Mietvertrag vermieten. Die Miete beträgt indikativ CHF 1,4 Mio. im Jahr, basierend auf ersten Kostenschätzungen im Jahr 2021. Massgebend werden die effektiven Bau- und Finanzierungskosten sein.

Mit der neuen Mietlösung wird das heute bestehende Baurecht für das Alterszentrum Dreilinden an die Einwohnergemeinde Risch zurückfallen (Heimfall). Die Gemeinde Risch entschädigt die Stiftung für diesen Heimfall mit einer Heimfallentschädigung von CHF 15,5 Mio. Diese Entschädigung beruft auf einer Schätzung der Kantonalen Schätzungskommission Zug. Die Heimfallentschädigung soll von der Stiftung dazu verwendet werden, dass sie sozialverträgliche Pensionstaxen anbieten kann.

Das bestehende Alterszentrum Dreilinden wird erhalten bleiben, solange das Baufeld C und D des Bebauungsplanes Buonaserstrasse nicht überbaut wird (strategische Landreserve der Einwohnergemeinde), wobei die konkrete Bestimmung dieser Nutzung künftigen Generationen vorbehalten bleibt. Für das heutige Zentrum Dreilinden stehen verschiedene künftige Nutzungsoptionen im Raum: möglich ist die Nutzung für die Gemeindeverwaltung während des Baus des neuen Zentrums Dorfmatt und/oder die Vermietung von einzelnen Räumen bzw. Stockwerken z.B. für studentisches Wohnen, für Wochenaufenthalter usw.  

Zustimmung der Stiftungsaufsicht zum Mietmodell

Das neue Mietmodell und die Modellrechnungen der Stiftung Alterszentrum Risch/Meierskappel sind der Zentralschweizer BVG- und Stiftungsaufsicht zur Überprüfung und Genehmigung eingereicht worden. Am 19. Ferbaur 2021 fand eine Besprechung mit der Stiftungsaufsicht statt, an welcher auch ein Rechnungsrevisor der Aufsichtsbehörde anwesend war.

Mit Stellungnahme vom 24. Februar 2021 hat die Stiftungsaufsicht der Ablösung des Baurechts und dem neuen Mietmodell einschliesslich der Planbilanz und -erfolgsrechnung zugestimmt.

Bewertung und Finanzierung des neues Pflegezentrums

Die Gemeinde Risch Immobilien AG hat bei der renommierten, auf Projektbewertungen spezialisierten Firma Wüest Partner AG eine Bewertung des Projektes für das neue Pflegezentrum in Auftrag gegeben. 

Wüest Partner AG kommen im Bericht vom 30. April 2021 zum Schluss, dass bei Investitionskosten (inkl. Land) von rund CHF 40 Mio. das Neue Zentrum Dreilinden auf den Zeitpunkt der Fertigstellung einen Marktwert von gut CHF 49,5 Mio. aufweisen wird. Mit anderen Worten wird das Projekt eine Wertsteigerung auf den Bauabschluss hin von knapp CHF 10 Mio. aufweisen (Bewertung zu Marktwerten). Diese Wertsteigerung stellen gewissermassen stille Reserven (Volksvermögen) dar.

Die Zuger Kantonalbank hat nach einer ersten Einschätzung des gesamten Projekts (inkl. des Neubaus Leben im Alter) mit Schreiben vom 20. Januar 2021 die Projekt- und Finanzdaten als plausibel eingeschätzt und ihr Interesse an einer Finanzierungsprüfung bekundet.